Introdução

Você comprou um terreno, mas agora está enfrentando dificuldades financeiras e não consegue mais pagar as parcelas? Não se preocupe, você não está sozinho. Muitos brasileiros passam por essa situação e não sabem o que fazer. Neste artigo, vamos explicar de forma simples e clara como desistir da compra de um terreno e quais são os seus direitos como consumidor.

Como Desistir da Compra de um Terreno?

Desistir da compra de um terreno pode parecer complicado, mas a Lei do Distrato veio para facilitar a vida do consumidor. O primeiro passo é entender que você tem direitos garantidos por lei, mesmo estando em situação de dificuldade financeira.

Direitos do Consumidor na Desistência da Compra de um Terreno

1. Restituição das Parcelas Pagas: Se você não consegue mais pagar seu terreno, tem o direito de pedir a resolução do contrato e reaver as quantias já pagas. Isso está amparado pela Súmula 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que permite ao comprador pedir a rescisão do contrato e receber de volta o que foi pago, descontando-se apenas os custos administrativos e uma compensação pelo uso do bem.

2. Limite da Cláusula Penal: Em contratos de compra e venda de lotes, a cláusula penal compensatória não pode exceder 10% do valor total do contrato, conforme o artigo 32-A, II, da Lei 6.766/79. Isso significa que o vendedor não pode reter mais do que esse percentual ao rescindir o contrato, consequentemente, o comprador tem direito à restituição que pode chegar até 90% dos valores pagos caso o terreno tenha sido adquirido antes de 2018, como bem demonstra a jurisprudência abaixo..

Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Apelos das partes. Taxa de fruição incabível. Lote de terreno sem edificação. Inexistência de ocupação a ser indenizada. Precedentes. Contrato celebrado antes do advento da Lei nº 13.786/18. Retenção reduzida para 10% do valor pago pelo autor. Quantia suficiente para ressarcir a ré pelas despesas administrativas. Índice de correção monetária. IGP-M. Expressa previsão contratual. Sentença parcialmente reformada. Verba honorária aumentada. Apelo do autor provido e apelo da ré desprovido.

(TJSP; Apelação Cível 1002215-77.2023.8.26.0081; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Adamantina – 2ª Vara; Data do Julgamento: 22/04/2024; Data de Registro: 22/04/2024)

Contudo, se adquirido após 2018, a restituição fica entre 75% a 80% dos valores pagos..

Apelação. Ação de rescisão contratual e restituição de valores. Compromisso de compra e venda de bem imóvel consistente em lote de terreno. Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do contrato e condenar a ré a restituição de 80% das parcelas pagas, reconhecendo a obrigação das compradoras em arcar com impostos, taxas, despesas condominiais ou associativas e multas pendentes até a restituição do imóvel. Recurso da ré que não merece prosperar. Rescisão contratual a pedido das promitentes compradoras. Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Aplicação das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal e Súmula 543 do STJ. Reconhecimento da abusividade da cláusula de rescisão que prevê retenção de valores. Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago conforme jurisprudência do STJ, respeitado o limite estabelecido no art. 32-A da Lei 6.766/79 (10% do valor atualizado do contrato). Pretensão descabida de cobrança pelo teto máximo da multa que resultaria em valor superior ao pago pelas compradoras. Correção monetária fixada pela tabela prática deste Tribunal desde os respectivos desembolsos. Juros de mora fixados desde o trânsito em julgado (tema 1002, REsp 1740911/DF). Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

(TJSP; Apelação Cível 1002073-12.2023.8.26.0457; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Pirassununga – 1ª Vara; Data do Julgamento: 30/04/2024; Data de Registro: 30/04/2024)

3. Irretratabilidade e Irrevogabilidade: Após o período de arrependimento de 7 dias, os contratos de compra e venda de lotes se tornam irretratáveis. No entanto, a lei permite que, mesmo assim, o comprador solicite a resolução do contrato, desde que prove sua impossibilidade de continuar com os pagamentos.

Passo a Passo para Desistir da Compra de um Terreno

1. Análise do Contrato: Leia atentamente o contrato de compra e venda do seu terreno. Verifique as cláusulas referentes à desistência e as penalidades aplicáveis. Se necessário, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para entender melhor seus direitos.

2. Notificação ao Vendedor: Notifique o vendedor ou a empresa loteadora sobre sua intenção de desistir do contrato. Faça isso por escrito e guarde uma cópia da comunicação. Esclareça os motivos da desistência e peça a devolução das parcelas pagas.

3. Negociação: Em muitos casos, o vendedor estará disposto a negociar. Tente chegar a um acordo amigável sobre o percentual a ser devolvido e as condições da rescisão.

4. Ação Judicial: Se não houver acordo, você pode ingressar com uma ação judicial para resolver o contrato e reaver as parcelas pagas. Conforme a Lei 6.766/79 e na jurisprudência que ampara o direito do comprador.

E se Eu Construí no Terreno, vou Perder o que Gastei com a Construção?

Não se preocupe: a lei protege seus investimentos. De acordo com o artigo 34 da Lei 6.766/79, em caso de cancelamento do contrato por falta de pagamento do comprador, as benfeitorias (construções) feitas no terreno devem ser indenizadas. Além disso, o STJ, no REsp 1.643.771-PR, reforça esse direito, determinando que o comprador tem direito à indenização pelas construções realizadas, desde que a obra seja regular ou que as irregularidades possam ser corrigidas.

Mas atenção: para provar seu direito é importante possuir os comprovantes constando os valores gastos na construção, seja com materiais ou com mão de obra. Portanto, mesmo desistindo da compra, você tem garantias legais para ser compensado pelas construções realizadas no terreno. Tal como demonstra a decisão judicial abaixo:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de rescisão contratual e reintegração na posse com indenização material – Loteamento – Contrato formalizado em 2015 – Inadimplência do comprador de 2017 a 2019 – Resolução e reintegração incontroversas – Restituição das partes ao STATUS QUO – Incabível condenação ao pagamento das parcelas vencidas – Taxa de fruição – Legitimidade – Locativos fixados em 0,5% do valor do contrato – Termo inicial – Data do início da inadimplência até a data da rescisão do contrato considerada na sentença, que corresponde à data da notificação extrajudicial (24/05/2019) – Majoração do percentual de retenção de 12% para 25% dos valores pagos – Melhor equacionamento da cláusula penal de modo a não causar desvantagem à fornecedora ou prejuízo ao consumidor – Benfeitoria – Construção edificada no lote de terreno – Indenização devida – Inteligência do art. 34, da lei nº 6.766/79 – Sucumbência recíproca, repartindo-se igualmente custas judiciais, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais – Honorários advocatícios recursais – Ilegitimidade – A aplicação do art. 85, §11, do CPC, acontece nos casos em que não se conhece ou se nega provimento ao recurso da parte contrária, sem que haja o acolhimento de recurso próprio – Acréscimo de trabalho que já fora premiado com o parcial provimento do próprio apelo, e por isso, insuscetível de ensejar a majoração pretendida Sentença parcialmente reformada – Apelos providos em parte.

(TJSP; Apelação Cível 1008706-41.2021.8.26.0576; Relator (a): Hertha Helena de Oliveira; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/02/2024; Data de Registro: 21/02/2024)

Considerações Finais

Desistir da compra de um terreno pode ser a melhor opção quando você não consegue mais pagar as parcelas. A lei está do seu lado, e você tem direitos que devem ser respeitados. Lembre-se de que é fundamental agir com calma e buscar orientação jurídica para garantir que seus direitos sejam plenamente exercidos.

Se você está enfrentando dificuldades para pagar seu terreno, não se desespere. Entenda seus direitos, siga os passos mencionados e busque uma solução que seja justa para ambas as partes.

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Conclusão

Esperamos que este artigo tenha esclarecido suas dúvidas sobre como desistir da compra de um terreno. Se você tem mais perguntas ou precisa de ajuda específica, deixe um comentário abaixo ou entre em contato conosco. Estamos aqui para ajudar!